法律依據與業(yè)主權利

修訂前的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。”基于此，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費需要基于正當理由。

修訂后的司法解釋刪除了相關條款，原司法解釋中的部分內容被民法典所吸收，其中民法典關于支付物業(yè)費規(guī)定如下：

《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

《民法典》前述條款規(guī)定了物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。并未直接涉及業(yè)主拒交物業(yè)費有無正當理由的情況。有律師認為，在實踐中若業(yè)主拒絕交物業(yè)費仍適用“需要基于正當理由”這一原則。在司法實踐中，對正當理由的認定一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

可以拒交物業(yè)費的5種情況

因為房屋質量問題還未交房，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納；

物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務責任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據；

物業(yè)公司提供的服務質量達不到物業(yè)合同約定的標準；

物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；

物業(yè)公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的。

物業(yè)費不能拒交的誤區(qū)

未居住使用可拒交物業(yè)費？錯！   小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費。根據《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費一般包括清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用、物業(yè)共用設施設備的日常運行及維護費用等。所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費（物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費的除外）。

未簽物業(yè)合同可拒交物業(yè)費？錯！   根據《民法典》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。所以，只要業(yè)主委員會同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款，且業(yè)主事實上已經接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務，就應按照實際發(fā)生的服務向物業(yè)公司繳費。

原業(yè)主欠費可拒交物業(yè)費？錯！   根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。若房屋產權發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費須及時補交，否則將影響新業(yè)主的正常居住。

相關法條

《物業(yè)管理條例(2018修訂)》   第四十一條　業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

[《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2021.1.1）]   第二條 物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

[《北京市高級人民法院關于印發(fā)<北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)>的通知》]   22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：   (1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；   (2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

 來源：北大法寶法律法規(guī)數據庫、每天學點法律知識修訂補充，供普法參考

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